互联网+房地产=免费?

今年初的北上深房产“暴涨”让人绝望,感觉中国经济已经彻底放弃了软着陆的机会。我们都知道必须改革,但我真的不知道“翻盘点”在哪里。继续拖下去是可能的,参考朝鲜,但如果说真的还指望成功改革的话,不经历崩塌是不太可能的了。剩下的悬念无非是何时崩,从谁开始崩。

不是我唱衰中国,我向来认为中国的社会和经济要想迈进一个新的时代,必须经历全面的崩塌,只有全面崩塌,才有可能打破既得利益者盘根错节的桎梏,扭转种种陈旧逻辑的惯性。当年李校友刚上台时,我一度充满信心,相信睿智如李应该知道当时是让中国经济崩盘的最佳时机,可惜翘首盼来的却是荒唐的“改革牛”……

你当然可以反对我的想法,认为经济崩盘时老百姓总是最痛苦的,这没有错,但是就好比对一群沉浸吸毒的人,是宁可让他们经历一段痛苦挣扎的日子逼他们戒毒呢,还是为了避免痛苦不断维持甚至增加毒品供应更好?这个问题见仁见智吧,反正希望中国人越来越崛起的我是宁可选择前者的。

讽刺的是,许多左派,甚至怀念“文革”的毛左,却一点儿都没有“破而后立”的觉悟,莫说政治革命、文化革命,连经济革命也不敢谈了。成天念着“稳定压倒一切”,忙着掐灭一切混乱的苗头,却又口口声声喊着“改革”的口号,这简直是精神分裂了。

你也许要说我太乐观,房价崩不起,牵一发动全身,等等。但如果维持房价泡沫的理由建立在不得不维持泡沫,那中国经济还有救吗?谁才是唱衰者?在我看来,所有嚷嚷着房价不能跌、国企不能倒闭、经济不能崩盘的人,才是中国经济的唱衰者,在他们眼里中国经济就像一个病入膏肓的人,不能脱离呼吸机,只能靠不断注射吗啡才得以续命。而在我看来,中国经济总还有救,现在动刀还来得及。而且,“破而后立”的新局面可能反而成为优势。

至于房地产,它本身也蕴含着变革的空间。

我们现在需要的经济改革,无非是要尽快适应互联网时代的新形势。然而现在到处嚷嚷的“互联网+”许多都只是博个噱头,很少有体现互联网的颠覆性的。例如铺天盖地的“互联网金融”无非都是传统的传销、民间集资和高利贷多开了个网站罢了,真正意义上的互联网金融是比特币,它是要颠覆传统的金融体系的。

真正有意义的“互联网+房地产”也不可能是来拯救传统的地产商的,相反,它只可能是传统地产商破而后立的结果。

究竟什么是互联网思维至今众说纷纭,但谈到互联网的特色,至少有一个关键词需要注意,那就是Free——自由、免费。

为什么一件商品可以免费?这是缺乏互联网思维的人难以想象的,甚至一些互联网时代的先驱者也难以想象,比尔盖茨当年对开源软件的评价不必我复述了。为什么一个软件产品可以免费?一方面是有赖于成本低、可复制的特性,另一方面,也是因为互联网产业的生态环境决定的,在互联网环境下,吸引用户是头等大事,所有的互联网公司一开始总是砸钱赚吆喝,只要能集聚足够的人气,就迟早能找到盈利点。而企业的盈利点往往不在最初的入门之处,而是在有了足够多的用户群,通过各种深度使用和互动环节开发出来。所以一个互联网公司,特别是一个软件公司,它提供的最基础、最入门的服务往往是可以免费的,甚至贴着钱吸引你进来。

门户网站、搜索引擎、电子邮件等等,首先都是免费的,最伟大的几家互联网企业,如Google和Facebook,它们最基础、最流行的服务都是免费的。

在免费经济方面,中国人也站在了世界前沿。阿里巴巴用免费狙击了eBay,QQ借助免费的工具成为最赚钱的软件平台,360引领了杀毒软件的免费化,WPS引领了办公软件的免费化。在这些方面,当初人们都以为中国的企业只是无赖而已,然而事实证明其实是这些企业先知先觉了。现在微软都开始让其拳头产品Office免费化,Facebook也要来向QQ取经赚钱的窍门……(当然,中国人“免费”这一侧面玩得不错,但“自由”这另一面则根本玩不起来,结果也只能发展出一个偏瘫,这是后话。)

那么,房地产也可能搞出“免费”经济吗?大有希望!房地产之所以可能免费,道理与互联网服务之所以可能免费是一样的。

 

第一个特点是,“成本低廉”。

是的,成本低廉。请读者先把笑掉的大牙摁回去再慢慢听我说明。

从现在的市场环境来看,房产的成本当然不低廉,相反,贵得吓人。房产商从政府那里买地的钱往往比卖给消费者房价更高,这也就是为什么为了维持房地产行业不垮台,房价就不得不一直涨下去。然而现在的高成本很大程度上都归功于货币政策和金融体系,真正开发房产所需的那些钢筋水泥之类的成本并不高。

而且,现在房地产是显著的库存过剩,也就是供大于求的局面。之所以一边保持供大于求而一边保持价格上涨,这种违背经济学规律的事情,也是拜货币体系所赐,而这种货币体系未必能永远持续下去(它将被真正的“互联网金融”取代)。

在房地产崩盘之后,冗余的库存如何处理呢?任大炮说一些房产库存只能“炸掉”,这并非危言耸听。比如说,大炼钢铁时代搞出来大量没人要的废钢,怎么处理呢?废钢就该废弃掉呗。许多因为规划错误导致卖不出去的房产,与其保留为一座座毫无益处的鬼城,不如推倒重来,重新规划这块地的其它使用方式,哪怕让它长满荒草也算是对生态环境有些好处吧。

经济学有一个最基本的概念叫“沉没成本”(所有股票被“套牢”的民众都该狠狠学习这个概念),那就是说,有些投入是因为过去的决策而已然发生了的,将来无论如何做也改变不了这些投入已然发生的事实,那么这些成本就不应该再在将来的决策中重新考虑——我当年谈恋爱时投入了好多好多,现在对方变得越来越渣,未来也一片黑暗,但因为投入太多了不舍得放弃;我吃错了药让身体越变越糟糕,但当时这药花了好多钱买的呢,丢掉多浪费啊;我当年花了5千块钱买了个只值50块钱的破烂,现在有机会500块钱出手,那可不行,我亏了4500呢!……

事实上,把一个只值50块的东西卖出500块,你是赚了10倍而不是亏了10倍。至于你吃的亏,是在你当年被骗走5千块的时候就已经发生了,哪怕到哪一天你又用5万块把这个破烂卖给了另一个傻子,也改变不了你当年已然亏过的事实。因为自己曾经犯傻就一定要守在原处等待下一个更傻的人出现才行,这就是经济学版本的“守株待兔”,也许你能守到,但这仍然很愚蠢。

就房地产行业来说,不管最初开发商拿地建房的成本投入了多少,一旦房地产真的崩盘了,这些烂在手里卖不出去的房产统统都是负资产,它们空置在那里养着也是要耗资源的,考虑到房产税和物业费,完全有可能白送也没人要(底特律的房地产已然如此),到了那个时候,根本没人管你这房子当年曾投资了多少钱(哦,给你贷款的银行除外)。

所以说,当房地产行业泡沫散尽之后,当房地产的成本遵循经济学的“基本法”之后,由于房地产这一繁荣的历史,遗留下来巨量的库存,就会极大地压低得房成本。

这就是破而后立的好处了,但这种低成本的状态是可持续的吗?有人说由于人口发展和流动的趋势,大城市的房价永远会涨,这是真的吗?

按照工业时代的逻辑,这是真的,因为工业时代的基本趋向就是超大都市的崛起,以及人口的爆增。

但是此一时彼一时,在现今的西方发达国家,城市化和人口增长都进入瓶颈。越是发达的社会,人口增长往往就越慢,甚至显著地负增长。中国现在后知后觉地开放二胎,但大城市的中产者根本就不愿意多生了。

当然相比“日薄西山”的西方世界,贫穷落后的中国还有很大的发展余地,城市人口还有很大的增加余地,然而另一方面,咱们的房地产库存可也比西方大得多。根据最保守的估计,现有的房地产库存也足够容纳几个亿的城市人口,如果把各种小产权房、鬼城之类的都算上,可能需要几十亿人来填补。

而且现在一般按照35平米来计算人均居住面积,那么随着人们的日益富裕,生活条件越来越高,是不是人均住房面积一定会越来越大呢?反了!在我看来恐怕会越来越小。

互联网一代的年轻人不再需要特别大的房子,有床,有卫生间,关键有wifi,就妥了。要那么大空间做啥呢?打扫起来也麻烦啊。厨房也用不着,叫外卖就够了(最近有个段子说上海人买房别带厨房,买厨房那10个平方的钱足够每天下馆子吃几十年了),家里就两三个人,一个小桌子就够了,大家族聚会都是下馆子,根本不必放在家里。要不是我有几千册书要摆,我也宁可房子小一点好,当然以后电子书逐渐取代纸质书,也不必那么大书柜了。

更关键的是,在十几二十年内,虚拟现实技术肯定是要逐渐兴起了,你嫌家里空间小住的憋闷?没事,带个眼罩,或者躺进VR蛋壳里,或者把四周墙壁的全息投影打开,想要模拟出沙滩也好,雨林也好,想要啥环境下载一个就好,房子又需要多大的空间呢?每个人有一口棺材那么大点空间就够了。这听起来一点也不科幻,事实上在没有VR技术的今天,我就基本上已经能满足于成天窝在床上打电脑了,何况下一代人?

再加上城市交通系统可以日益完善,以及楼房可以越盖越高,城市面积可以向外扩张等等,关于土地空间的供应也不必悲观。

城市人口的增长是有限的,每个人对房产的需求是有限的,房地产的开发是有余的,所以说,如果根据科技发展的趋势和基本的经济规律,而不是根据本来就是扭曲的货币体系,结论就是房地产的“成本”理应变得日益低廉。

如果一件商品的成本要远远小于从此能从用户那里获得的额外收益,商家就有理由免费提供这一商品。

 

所以说第二个特点是,房地产可以带动一系列相关产业产生额外的价值。

房地产有点类似于软件中的“操作系统”,或者上网活动中的浏览器/搜索引擎。它是其它各种活动的起点和中心。当然,以Windows为代表的操作系统是收费的,而且非常昂贵(但最新的Windows10也开始了免费化),而从Linux到流行的手机系统Android则都走了开源免费的策略。

为什么操作系统可以免费?因为你光用操作系统是不够的,你还需要各种应用软件,Google就在其操作系统中捆绑了它的一系列软件,比如浏览器、邮件、地图、视频、社交等等。如果你想用其它应用,那么就到Google自家的应用市场下载或购买(当然这些都被国产手机阉割掉了)。然而Google的其它许多服务也是免费的呀。事实上Google的盈利点主要在广告业务,而Google的广告胜在精准投放,怎么能日益精准呢,因为许多人使用Google的搜索引擎、地图、社交工具等等,就让Google收集到大量使用习惯。在大数据时代,数据就是生产力,Google有了最庞大的数据库,自然就有了无数种从中挖掘价值的可能性。

腾讯的赚钱手段更加丰富,把入口的优势发挥到极致。理论上说你也可以去别家玩游戏,但从QQ或微信进入一方面方便顺手,另一方面感觉可靠,再一方面方便社交,为何要绕远路选择其它的平台呢?

伟大的互联网公司都不再是靠卖单一的产品赚钱,而是从整个生态系统中赚钱。这个生态系统中的平台性、入口性的服务可以是免费的,甚至是烧钱的,但只要能成功聚拢人气就成功了。人气越大,效益就越大,而且二者的关系是非线性的,聚拢100个人所产生的效益不只是10个人所产生的效益的10倍。

房产对于人们的生活而言也是这样一个基础性、平台性、入口性的中心,围绕着居住为中心的一系列活动中,可以产生无数额外的价值。

房地产所带来的最大价值不是居民们付出的买房钱,而是这些居民本身。只要有了人气,周边的企业、学校、商场、饭馆、文化娱乐设施等等都会繁荣发展,而且互相促进,更多的商场吸引更多的居民,更多的居民促进更多的企业……一旦打开局面,社区的发展进入良性循环,居民的数量和质量更高的社区将无限地创造新价值,这些实体经济中的良性循环要比货币在金融体系中恶性循环实在得多。

之前沈阳出台奇葩政策允许大学生零首付买房,因为可能酝酿严重的金融风险而被紧急叫停。但是这一政策背后至少有一点理念是对的,就是说希望尽可能留住人才。对于一座城市而言,老的工业体系衰落了并不是最可怕的,可怕的是人气散了,人才都走完了,谁来推动经济转型?但问题是现在的房地产被地方政府和金融系统绑架了,根本不敢跌,而高昂的房价和吸引年轻人是矛盾的。

但试想房产干脆就是白送给大学生呢?假设东北已经全面衰落了,人口都流完了,大量的房地产库存都白白空置在那里,之前的地产公司都倒闭了,之前的投资也都沉没了。现在哈尔滨的新市长认为自己被“套牢”了,但他不愿意“割肉”,宁可这些卖不出去的房子烂在手里;另一边,沈阳的新市长认为与其让房子长霉变成鬼城,不如把房子送掉,大学生和高端科技人才可以免费入住(当然可以通过技术手段约定他们必须真实常住)。结果会怎样呢?也许沈阳还是吸引不到北上广的大学生,但至少会比哈尔滨强吧,有了人气之后,还怕没有第三产业吗?高科技和互联网产业的发展也至少成为可能了。哪怕这些大学生们好吃懒做一无所成,至少留住人气,也就留住了可能性,至少让人有“做梦”的余地,否则连想象都想象不出东北还有什么“翻盘点”。

 

房地产免费化或者至少说廉价化并不是痴人说梦,而是大势所趋。尽管作为哲学家不应该负责预言未来,然而我还是忍不住畅想了一番。也许你们觉得中国城市最后像底特律那样房子白送都没人要是一个悲观的、唱衰的看法,但我却认为是天大的契机,是最乐观的“中国梦”的一个环节,可能成为“城市”的发展史中的里程碑。

 

关于 古雴

胡翌霖,清华大学科学史系助理教授。本站文章在未注明转载的情况下均为我的原创文章。原则上允许任何媒体引用和转载,但必须注明作者并标注出处(原文链接),详情参考版权说明。本站为非营利性个人网站,欢迎比特币打赏:1YiLinDDwvBLT19CTUsNHdiQhXBENwURb

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